Artan kira fiyatları gün geçtikçe kiracıları endişeye düşürürken, ev sahipleri içinse piyasa koşullarına uygun kira talep etmek zorlaşmaktadır.
Mevcut düzenlemede ev sahibi, kiracıya, kiranın tespiti veya uyarlanması için dava açmakta, bu davalar devam ederken, kiralar yeniden yükselmektedir. Üstelik emsal kira bedelinin belirlenmesi için yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi için ödenen yargılama giderleri ve harçlar neredeyse 1 yıllık eski kira bedeline denk gelebilmektedir. Bu nedenle taraflar bazen yargılama neticesinde bekledikleri faydaya ulaşamamaktadır.
Peki güncel duruma ayak uydurmak isteyen kiracı ve ev sahibi, kiracılık ilişkisi bozulmadan, kira bedelini, biriken kira borçlarını, kendi aralarında belirleyebilir mi? Belirledikleri bu anlaşmanın bozulmaması için bir önlem alabilirler mi?
İşte bu sorularımıza 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile cevap verebiliyoruz. Konusu para ile ölçülebilen, tarafların kendi aralarında sözleşme serbestisi çerçevesinde düzenleyebileceği, hak ve alacaklar arabuluculuk yöntemi ile çözümlenebilir.
Arabuluculuk, sadece zorunlu dava şartı olarak belirlenen konularla sınırlı değildir. Yasada aynı zamanda, ihtiyarı (seçimlik) arabuluculuk ile de taraflara, kendi aralarında yaptıkları anlaşmanın, mahkeme kararı etkisinde hukuki sonuç doğurmasını sağlayan imkan getirilmiştir. Merkezimizde de birçok konuda devamlı olarak uygulanan, ihtiyari arabuluculukla taraflar arabulucu huzurunda anlaşarak ileride bu konularda dava açılamayacağını garanti altına alabilirler. Ülkemizde kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar henüz hususi olarak özel uzmanlık alanı aranan zorunlu arabuluculuğa tabi olmamakla birlikte meclis gündeminde bu yönde çalışmalar devam etmektedir. Çok yakında, kira alacağına konu uyuşmazlıklar için de dava açmadan önce arabuluculuk yöntemine başvurmak zorunlu hale gelecektir.
Peki, hangi hallerde arabulucuya başvurmak fayda sağlar, birlikte değerlendirelim.
1- Enflasyondaki hızlı yükselme, kiradan elde ettikleri satın alma gücünün düşük kalmasına sebebiyet vermiş, ev sahipleri zor durumda kalmıştır.
2- Kiralardaki artış, çalışan işçi veya memurun bir aylık maaşına denk geldiğinden, kiracılar zor durumda kalmıştır.
Ev sahibi ve kiracı dediğimiz zaman, konut ve çatılı işyeri kirası akla gelmektedir. Ev sahibi ve kiracı arasındaki arabuluculuk dahil tüm anlaşmalarda ise Türk Borçlar Kanununda özel olarak düzenlenen kanun hükümlerine de bakmak gerekir.
-
-
- Ev sahibi ve kiracı arasındaki kira artışı, kanunun 344. maddesine göre; Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir.
- Kısa süreliğine yasaya eklenen geçici madde 1 ile kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Ancak bu sınır , sadece bir sonraki yenilenme dönemi 11 Haziran 2022 ile 01 Temmuz 2024 tarihine kadar olan kira sözleşmeleri için geçerlidir. [1]Eğer kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuş ise (TBK md344/3) artık ev sahibi tarafından kira tespiti davası açılması halinde mahkeme %25 oranı ile bağlı değildir. Bu halde; kira artışı azami olarak, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla talep edilebilecektir. (sadece konut kiralarında geçerlidir)
-
-
-
- Kiraya veren / ev sahipleri, kiracı arasındaki sözleşmede artış şartı belirlenebilirse ve sözleşme 5 yılı dolmadı ise kira tespit davası açamayacaktır. [2]
-
-
-
- 5 yılı dolduran kira sözleşmeleri bakımından ise; kiraya veren/ev sahipleri dava açsa dahi yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle, yargılama devam ederken emsal kira bedelleri de artmaya devam edeceği için yine yargılamadan beklenen menfaat elde edilemeyecektir. Zira tespit ve uyarlama davaları açıldıktan sonra ıslah edilemeyen ve kesinleşmeden sonuçları uygulanamayan davalardır.
-
Arabuluculukta, mahkeme yargılamasının aksine taraflar kendi yapacakları pazarlık yöntemi ile gerekirse vekilleri ve teknik uzmanların desteği ile parasal hesaplamasını yapabilir.
Örnek vermek gerekirse; 01.01.2022 tarihinde 3.000,00TL bedel üzerinden başlamış bir kira sözleşmesi olsun. 01.01.2023 de kira artış oranı, (TÜİK in açıkladığı, Ocak 2023 döneminde yapılacak kira artışı için Aralık 2022 TÜFE verisi kullanılacaktır.) %72,31’dir. Ancak bu sözleşme henüz 5 yılı doldurmadığından, yasanın %25 lik sınırına takılmaktadır. O halde enflasyona oranla, ev sahibinin, kira gelirinden elde ettiği paranın satın alma değeri düşmektedir. Ancak 5 yılı aşan sözleşmeler bakımından ev sahibi %25 lik oranla bağlı olmamak için sulh hukuk mahkemesinde dava açarak yasada aranan diğer kriterler ile birlikte TÜİK in açıkladığı oranlara göre artış yapabilecektir. Bu halde ise kiracının aylık geliri ile aylık kira bedeli neredeyse eşdeğer hale gelmekte, kiracının temel ihtiyaçlarını dahi karşılamakta zorlanabileceği olumsuz durumlar doğabilmektedir.
İşte tam da bu noktada ihtiyari arabuluculuk ile ev sahibi ve kiracı bir araya gelerek her iki tarafı da mutlu edebilecek bir kira bedelinde buluşabilecektir.
Diğer bir yönden ise güncel enflasyon artışının yüksek olmadığı varsayımında dahi ev sahibinin geriye dönük 5 yıl boyunca artış oranına uyum sağlanmadığı gerekçesi ile dava açma hakkı saklıdır. Ev sahibi ile kiracı arsında aksine bir kayıt yoksa ev sahibi geriye dönük olarak, sözleşmede belirtilen ancak yapılmamış olan artışları talep edebilir. Bu durumda da kiracıya aniden toplu ödeme yükü doğacaktır. İşte bu noktada da ev sahibi ile kiracı kendi aralarında belirleyecekleri arabulucu huzurunda, yani ihtiyari (seçimlik) arabuluculuk yönetimi ile birbirlerinden olan parasal hak ve alacakları için dava açmaya gerek kalmaksızın, karşılıkla görüşmelerle belirleyebilecektir.
Tüm bu sorunlara ARABULUCULUK MERKEZİMİZDE UZMAN ARABULUCULARIMIZIN desteği ile sizlere çözüm sunmaktan mutluluk duyarız. Merkezimizde yapılacak ihtiyari arabuluculuk anlaşması ile ev sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiler bozulmadan her iki tarafın da menfaatine adil kazanımlar elde edilebilir.
“Bugüne kadar isteğe bağlı arabuluculuğun yanı sıra dava şartı haline getirilen işçi-işveren, tüketici ve ticari arabuluculuk kapsamında 2 milyon 905 bin 681 dosyanın görüşmeleri tamamlandı. Bu uyuşmazlıklardan 2 milyon 15 bin 846’sında taraflar anlaştı, 889 bin 835 dosyada ise anlaşma sağlanamadı. Böylece arabuluculukta anlaşma oranı yüzde 69 oldu.”[3]
Çözüm Arabuluculuk ‘ta başlar.
[1] GEÇİCİ MADDE 2- (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.) Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.
[2] Yargıtay Hukuk Genel Kurul 2017/2792E-2021/267K
[3] https://www.aa.com.tr/tr/gundem/arabuluculuk-kira-uyusmazliklarini-bir-ayda-cozume-kavusturacak/2604660